ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ 'BB' ด้วยแนวโน้ม 'Stable'หรือ 'คงที่'โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงระดับการก่อหนี้ที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องที่ตึงตัว และผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนของบริษัท นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและแข่งขันสูงยังเป็นปัจจัยกังวลสำหรับอันดับเครดิตอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

อัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่สูงทำให้ผลการดำเนินงานค่อนข้างผันผวน

       บริษัทต้องเผชิญกับอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นเนื่องจากสินค้าของบริษัทเน้นตลาดบ้านที่มีระดับราคาต่ำ โดยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิต ดังนั้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำจึงส่งผลให้บริษัทมีอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 42% ของยอดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 โดยเพิ่มขึ้นจาก 38% ของยอดขายในปี 2560 ทั้งนี้ อัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลเป็นอย่างมากต่อการรับรู้รายได้ของบริษัท โดยรายได้ของบริษัทลดลงไปอยู่ที่ 3,019 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 3,595 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2560

        ณ เดือนกันยายน 2561 ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ของบริษัทมีมูลค่า 4,665 ล้านบาทซึ่งจะมีกำหนดส่งมอบจำนวน 758 ล้านบาทในปี 2562 และ 2,499 ล้านบาทในปี 2564 เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทในช่วงปี 2562-2564 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีโครงการที่รอการขายทั้งสิ้น 51 โครงการซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 13 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 28 โครงการ และคอนโดมิเนียม 10 โครงการ บริษัทมีมูลค่ารอการขายทั้งสิ้นจำนวน 14,516 ล้านบาท โดยสัดส่วนมูลค่าสินค้าที่รอการขายจำนวน 34% อยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม ในขณะที่ 34% อยู่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และอีก 32% อยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ บริษัทมีสัดส่วน 40% ของมูลค่าโครงการที่รอการขายในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่พร้อมโอน ส่วนในปี 2562 นั้นบริษัทจะมุ่งเน้นการขายโครงการที่สร้างแล้วเสร็จเป็นหลักเพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้ดีขึ้น

ความสามารถในการทำกำไรยังคงต่ำ

      ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำอันมีสาเหตุมาจากค่าใช้จ่ายด้านการขายและบริหารที่สูง อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัท (อัตรากำไรจากการดำเนินงาน) ลดลงมาอยู่ที่ 8% ในปี 2560 จาก 13% ในปี 2559 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 อัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ 9% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 8% จากช่วงเดียวกันของปี 2560 ค่าใช้จ่ายด้านการขายและบริหารโดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าใช้จ่ายด้านการตลาดนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมาตั้งแต่ปี 2560

      ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับปัจจุบันอันเนื่องมาจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมีอัตรากำไรสูงและการมีฐานรายได้ที่เพิ่มขึ้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราวๆ 4,600-6,700 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564 จากรายได้ที่จะได้รับจากโครงการคอนโดมิเนียม ‘Chalermnit’ และ โครงการ ‘A Space Mega Bangna’ ทั้งนี้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ 11%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ภาระหนี้ยังอยู่ในระดับสูง

       ทริสเรทติ้ง คาดว่า ระดับการก่อหนี้ของบริษัทจะยังคงสูงจากการขยายโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะที่ฐานเงินทุนมีขนาดเล็ก โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 7,000 ล้านบาท และในปีที่จะถึงนี้บริษัทยังมีแผนจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสานอีก 2 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาทด้วย ซึ่งโครงการหลังจะประกอบด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว และคอนโดมิเนียมราคาสูงซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 10,700 ล้านบาทบนถนนราชดำริ และโครงการอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมมูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาทในบริเวณบางนา บริษัทจะใช้เงินลงทุนสำหรับ 5 โครงการดังกล่าวในช่วงปี 2562-2564 มูลค่าประมาณ 6,500 ล้านบาท บริษัทมีแผนร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการราชดำริเพื่อลดภาระเงินลงทุนและบรรเทาภาระหนี้ของบริษัท

     เมื่อพิจารณาจากฐานเงินทุนที่มีขนาดเล็กและมูลค่าการลงทุนขนาดใหญ่ของบริษัทแล้ว ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 73%-75% ณ เดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ 74% ทั้งนี้ การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ โดยบริษัทต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนกันยายน 2561 อยู่ที่ 2.6 เท่าซึ่งใกล้กับระดับเพดานที่ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจะต้องบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังในขณะที่มีการขยายธุรกิจเพื่อที่จะคงอัตราส่วนดังกล่าวไว้ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา

ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่รุนแรง

     ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวงจรและได้รับผลกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้ จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังคงความเข้มงวดโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ เช่นเดียวกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่กลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ บริษัทก็ประสบกับปัญหาการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นและกำลังซื้อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดต่ำลงเช่นเดียวกัน

      บริษัทเริ่มหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นโดยโครงการแรกได้แก่โครงการ 'AVA Residences' ซึ่งเปิดโครงการไปเมื่อต้นปี 2560 ตามมาด้วยโครงการ ‘Chalermnit’ ในปลายปี 2560 และโครงการที่ถนนราชดำริที่มีแผนจะเปิดในปี 2562 โครงการทั้ง 3 นี้มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 42 ล้านบาทต่อยูนิต 18 ล้านบาทต่อยูนิต และ 20 ล้านบาทต่อยูนิตตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นมีสิ่งที่ต้องกังวล 2 ประเด็นใหญ่ๆ ได้แก่ ภาระทางการเงินระหว่างการพัฒนาและความสามารถของบริษัทที่จะแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบนรายอื่น ทั้งนี้ อัตราการดูดซับของตลาดและอัตราการโอนที่ช้ากว่าอาจส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัททรงตัวอยู่ในระดับสูงเป็นระยะเวลาที่นานขึ้น

สภาพคล่องยังคงเป็นประเด็นหลักที่ต้องกังวล

      สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัว ภาระหนี้ในระดับสูงทำให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทยังคงอ่อนตัวและเพิ่มความกังวลต่อสภาพคล่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะลดลงต่อไปเป็นประมาณ -90 ล้านบาทในปี 2561 จาก -67 ล้านบาทในปี 2560 และคาดว่าจะผันผวนอยู่ที่ระดับประมาณ -60 ล้านบาทถึง 300 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2564 และในช่วงการลงทุนนั้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ -1% ในปี 2561 และจะอยู่ที่ราว ๆ -0.5% ถึง 2.5% ในปี 2562-2564 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับ 1-1.5 เท่า

      ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3,627 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 3,031 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 416 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 180 ล้านบาท (ไม่รวมเงินกู้ยืมระยะสั้นประเภทตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 120 ล้านบาทสำหรับซื้อที่ดินซึ่งจะเปลี่ยนไปเป็นวงเงินกู้ระยะยาว) ในการนี้บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ของบริษัท ในขณะเดียวกันบริษัทก็จะต้องกู้ยืมใหม่หรือรีไฟแนนซ์สำหรับชำระหนี้หุ้นกู้บางส่วนที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วย ส่วนสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 125 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 1,022 ล้านบาท อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายที่ดินบางแปลงเพื่อเสริมสภาพคล่อง

สมมติฐานพื้นฐาน

•             ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 4,600-6,700 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564

•             ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 34%-39% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ราว ๆ 11%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

•             เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 700-1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

•             เงินลงทุนสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสานจะอยู่ที่ประมาณ 1,800 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 2,500 ล้านบาทต่อปีในปี 2563-2564

แนวโน้มอันดับเครดิต

     แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ 'คงที่' สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินที่ระดับเดิมเอาไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถเพิ่มทุนและ/หรือหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้ได้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ที่ระดับประมาณ 73%-75%

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

     การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้นเมื่อพิจารณาจากสถานะทางการเงินในปัจจุบันของบริษัท อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนอยู่ที่ระดับราวๆ 11%-15% ตามเป้าหมาย ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงและสามารถคงไว้ที่ระดับต่ำกว่า 70% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวลดลงมากกว่าเดิม หรือโครงสร้างเงินทุนถดถอยลงมากกว่าที่คาดไว้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550

บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)

อันดับเครดิตองค์กร:             BB

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

       บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

       ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html