: ข่าวด่วน ทันเหตุการณ์ เศรษฐกิจ การลงทุน หุ้น อสังหาริมทรัพย์ ไอที-เทคโนฯ รถยนต์ ท่องเที่ยว ต่างประเทศ รวดเร็วสดใหม่ทุกวัน 
‘ฉันรู้สึกเหมือนถูกหลอก’: ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์บางรายในเทียนจินของจีนรอบ้านของพวกเขามานานถึง 8 ปี
CNBC CHINA ECONOMY : Evelyn Cheng @IN/EVELYN-CHENG-53B23624 @CHENGEVELYN
ประเด็นสำคัญ
กลุ่มผู้ซื้อบ้านประมาณ 1,500 รายกล่าวว่าพวกเขายังไม่เห็นอพาร์ทเมนต์ที่พวกเขาจ่ายไปเมื่อประมาณ 8 ปีที่แล้ว เนื่องจากความท้าทายยังคงมีอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน
คำมั่นสัญญาคือพวกเขาจะพร้อมภายในปี 2562 แต่ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ยังคงสร้างไม่เสร็จ ตามที่ผู้ซื้อบ้าน 5 รายระบุ ซึ่งขอไม่เปิดเผยตัวตนเพราะกลัวว่าจะถูกตอบโต้
'ฉันรู้สึกเหมือนถูกหลอกมาโดยตลอด' ผู้ซื้อรายหนึ่งกล่าวเมื่อวันจันทร์เป็นภาษาจีนกลาง แปลโดย CNBC
ผู้คนรออยู่ที่สถานีรถไฟของเมืองอู๋ชิง เมืองเทียนจิน เมื่อวันที่ 8 มกราคม 2016
เฟรด ดูโฟร์ | เอเอฟพี | เก็ตตี้อิมเมจ
ปักกิ่ง-กลุ่มผู้ซื้อบ้านราว 1,500 รายในเมืองเทียนจินของจีน ใกล้กรุงปักกิ่ง ยังไม่เคยเห็นอพาร์ทเมนต์ที่พวกเขาบอกว่าจ่ายเงินเมื่อประมาณ 8 ปีที่แล้ว ไม่ต้องพูดถึงการย้ายเข้าไปเลย
เช่นเดียวกับเป็นเรื่องปกติในประเทศจีน อพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ในเทียนจินขายยูนิตก่อนที่จะสร้างเสร็จ คำมั่นสัญญาคือพวกเขาจะพร้อมภายในปี 2562 แต่ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ยังคงสร้างไม่เสร็จ ตามที่ผู้ซื้อบ้าน 5 รายซึ่งพูดคุยกับ CNBC ทางโทรศัพท์ แต่ขอไม่เปิดเผยตัวตนเพราะกลัวว่าจะถูกตอบโต้ ผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนที่ชำระเงินล่วงหน้าเต็มจำนวนแต่ยังผ่อนชำระน้อยลงด้วย ความกังวลของพวกเขาเป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งของความท้าทายในวงกว้างที่ยังคงมีอยู่ในกลุ่มภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน
หลังจากพยายามชดใช้เงินหรือรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรก ผู้ซื้อบางรายกล่าวว่าตำรวจไปเยี่ยมบ้านของพวกเขา บางครั้งอาจเป็นช่วงกลางดึก
'ฉันรู้สึกเหมือนถูกหลอกมาโดยตลอด' ผู้ซื้อรายหนึ่งกล่าวเป็นภาษาจีนกลาง แปลโดย CNBC
'คำขอเดียวของฉันคือฉันสามารถคืนบ้านและรับเงินคืนได้' ผู้ซื้อกล่าว 'แม้ว่า ฉันจะได้บ้าน แต่ฉันก็ยังรู้สึกแย่'
ผู้ซื้อบางรายกล่าวว่าพวกเขาซื้ออพาร์ทเมนท์นี้เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับพ่อแม่ของพวกเขาที่จะเกษียณอายุ หรือเพื่อให้ลูกๆ ของพวกเขาได้เข้าเรียนในโรงเรียนใกล้เคียง ในช่วงแปดปีแห่งการรอคอยที่จะย้ายเข้า ผู้ซื้อรายหนึ่งกล่าวว่าพ่อแม่ของพวกเขาคนหนึ่งเสียชีวิตขณะรอบ้านใหม่ และอีกคนบอกว่าลูกของพวกเขาโตขึ้นและหาโรงเรียนอื่นแทน
จำเป็นต้องแยกการสนทนาทางเศรษฐกิจมหภาคและตลาดทุนสำหรับจีน: JPM
“ผมคิดว่า นี่เป็นเพียงภาพสะท้อนอีกประการหนึ่งว่าปัญหาที่เกิดขึ้นสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นลึกซึ้งเพียงใด” Dan Wang หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จาก Hang Seng Bank (จีน) กล่าวกับ CNBC
“สิ่งที่เกิดขึ้นในเทียนจินไม่ใช่ปรากฏการณ์ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว” เธอกล่าว “ผมคิดว่าน่าจะมีกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นอีกในระยะเวลาอันใกล้นี้”
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีนมีหนี้อยู่ในระดับสูงเนื่องจากพวกเขาขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา อัตราการพัฒนาที่เกิดจากหนี้มีมากกว่าอุปสงค์
ในกรณีที่โด่งดังกรณีหนึ่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ในช่วงปลายปี 2021 ในขณะนั้น บริษัทเป็นผู้พัฒนาที่มีหนี้มากที่สุดในโลก และในระยะหลังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมูลค่า 1.26 ล้านล้านหยวน (174 พันล้านดอลลาร์) ในปี 2563 ซึ่งมากกว่าที่บริษัทสามารถขายได้ในปีนั้นประมาณ 70% และ เกินกว่าจะเสร็จสมบูรณ์จริงๆ
โดยรวมแล้ว Nomura ประมาณการเมื่อปลายปีที่แล้วว่ามีบ้านขายล่วงหน้าที่ไม่ได้ก่อสร้างและล่าช้าประมาณ 20 ล้านหลังในจีน
ขอเงินผู้ซื้อเพิ่ม
ผู้พัฒนาในกรณีนี้ Zhuoda Yidu เมื่อปลายเดือนที่แล้วได้ขอให้ผู้ซื้อบ้านอนุมัติการระงับข้อพิพาท โดยสำเนาของ CNBC เห็นแล้ว
เอกสารดังกล่าวระบุว่าอพาร์ทเมนท์จะแล้วเสร็จในปี 2568 หรือ 2569 หากผู้ซื้อตกลงในอีกไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้าเพื่อชำระยอดคงค้างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ พร้อมด้วยค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามที่นักพัฒนากำหนด
ข้อเสนอดังกล่าวไม่ได้เสนอทางเลือกอื่น และกล่าวว่าทรัพย์สินจะต้องได้รับการประเมินในราคาที่ตกต่ำก่อนตลาด หรือประมาณสองเท่าหรือมากกว่าระดับปัจจุบัน ตามการเปรียบเทียบกับราคานายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่จดทะเบียน นี่ยังไม่รวมถึงแปดปีที่ทรุดโทรม และอาจส่งผลกระทบต่อแผนชีวิตของครอบครัวอีกด้วย
'เงินดาวน์มาจากพ่อ' ผู้ซื้อรายหนึ่งกล่าวถึงบ้านที่ซื้อในปี 2559 “ฉันไม่สามารถบอกเขาได้ว่ามันยังไม่เสร็จ ช่วงโควิดบอกเขาว่ามีความล่าช้า ตอนนี้โควิดหมดไปและไม่มีข้อแก้ตัว”
นอกเหนือจากการจ่ายเงินเต็มจำนวนสำหรับอพาร์ทเมนต์นั้นแล้ว ผู้ซื้อรายนี้ยังคงจ่ายค่าจำนองรายเดือนประมาณ 2,800 หยวนสำหรับอพาร์ทเมนต์แห่งที่สองในคอมเพล็กซ์เดียวกัน ซึ่งมีไว้สำหรับญาติ
สถานการณ์ดังกล่าวกระตุ้นให้เกิดความรู้สึกว่าไม่ว่าจะใช้เงินไปเท่าไร ผู้ซื้อก็จะไม่มีวันได้บ้านของตนเลย แหล่งข่าวคนหนึ่งกล่าว บุคคลดังกล่าวตั้งข้อสังเกตว่า ในการแชทกลุ่มของผู้ซื้อรายอื่นประมาณ 500 รายบนโซเชียลมีเดีย ประมาณ 90% ปฏิเสธข้อเสนอของนักพัฒนา
Zhuoda Yidu ไม่สามารถแสดงความคิดเห็นได้ แม้ว่า CNBC จะพยายามโทรและส่งอีเมลถึงบริษัทและตัวแทนหลายครั้งก็ตาม ทนายความที่ดูแลคดีล้มละลายและการชำระบัญชีของ Zhuoda Yidu ได้ส่ง CNBC ไปยังศาลประชาชนเขต Tianjin Wuqing เพื่อขอความเห็น ศาลไม่ตอบสนองต่อ CNBC
Wang กล่าวว่านี่เป็นครั้งแรกที่เธอได้ยินว่าผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายเงินเพิ่มเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้ว
เธอกล่าวว่า ก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีกรณีการส่งมอบล่าช้าอยู่บ้าง โดยเฉพาะในเมืองต่างๆ เช่น เทียนจิน ซึ่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในปี 2557 และ 2558 เธอกล่าวว่าในเวลานั้นหน่วยงานท้องถิ่นและนักพัฒนามักจะหาวิธีแก้ปัญหาได้อย่างรวดเร็ว เพราะมันเกี่ยวข้องกับเงินจำนวนมากสำหรับครอบครัวโดยเฉลี่ย
ความสนใจในเทียนจินและพื้นที่อื่นๆ รอบๆปักกิ่งพุ่งสูงขึ้นก่อนเกิดโรคระบาดเนื่องจากผู้คนที่ทำงานในเมืองหลวงของจีนมองหาตัวเลือกที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้นในช่วงเวลาที่ราคาใกล้ถึงจุดสูงสุด
นอกเหนือจากปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ของจีนเมื่อเร็วๆ นี้ ปัญหาที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกของผู้ซื้อบ้านยังมีรากฐานมาจากระบบทะเบียนบ้านที่เรียกว่า หูโข่ว ซึ่งกำหนดว่าบุตรหลานของตนสามารถเข้าเรียนในโรงเรียนของรัฐได้ที่ไหน นอกเหนือไปจากสิทธิประโยชน์อื่นๆ เมืองต่างๆ เช่น เทียนจิน ยังได้ใช้นโยบายหูโข่วเพื่อดึงดูดผู้อยู่อาศัยใหม่
ฟองสบู่ทรัพย์สินของจีนแตกอย่างไร
แต่ Wang สังเกตเห็นความล่าช้าในการจัดส่งที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด เนื่องจากนักพัฒนาพยายามดิ้นรนเพื่อดำเนินการต่อไป ส่งผลให้เกิด “ปัญหาเชิงระบบ”
ผู้นำระดับสูงของจีนกล่าวในการประชุมเมื่อปลายเดือนเมษายนว่า พวกเขาจะยังคงทำงานต่อไปเพื่อให้แน่ใจว่ามีการส่งมอบบ้านและปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อบ้าน
กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบทของจีน และหน่วยงานท้องถิ่นในเขตหวู่ชิง เทียนจิน ไม่ได้แสดงความคิดเห็นเมื่อซีเอ็นบีซีติดต่อเกี่ยวกับเรื่องนี้
ผู้พัฒนา Zhuoda อยู่ห่างไกลจากการเป็นหนึ่งในบริษัทที่ใหญ่ที่สุดในจีน ผู้ซื้อบ้านบางรายที่พูดคุยกับ CNBC กล่าวว่าหลังจากชำระเงินเบื้องต้น พวกเขาพบว่าทรัพย์สินที่เป็นปัญหาไม่จำเป็นต้องเป็นโครงการที่ได้รับการรับรอง
เนื่องด้วยสัญญาณของปัญหาเกี่ยวกับโครงการตั้งแต่เนิ่นๆ หนังสือพิมพ์อย่างเป็นทางการของ “Tianjin Daily” รายงานย้อนกลับไปเมื่อเดือนมีนาคม 2017 ว่าโครงการ Xiyu Garden เดียวกันกับที่สร้างโดย Zhuoda Yidu Investment ในเขต Wuqing ของเทียนจิน ได้ละเมิดกฎการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ของเมืองด้วยการเก็บเงิน จากผู้ซื้อโดยไม่ได้รับใบอนุญาตขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ รายงานดังกล่าวระบุว่า เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกำหนดบทลงโทษและสั่งให้แก้ไข บันทึกที่เข้าถึงได้ผ่านฐานข้อมูลธุรกิจ Qichacha แสดงให้เห็นว่า Zhuoda Yidu ไม่ได้รับใบอนุญาตสำหรับการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จนกระทั่งเดือนสิงหาคม 2018 แม้ว่าจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับส่วนหนึ่งของโครงการตั้งแต่ต้นปี 2016 ก็ตาม
ผู้ซื้อบ้านรายหนึ่งยืนยันกับ CNBC ว่าหลังจากเหตุการณ์ดังกล่าวตามที่อธิบายไว้ในรายงาน Tianjin Daily ผู้ซื้อก็สามารถได้รับการรับรองการซื้อได้
ผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์เทียนจินที่ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับเรื่องนี้กล่าวว่าพวกเขาทราบถึงความพยายามที่ไม่ประสบความสำเร็จในการทำให้โครงการอยู่ในรายชื่อบ้านที่ยังไม่เสร็จของรัฐบาลกลาง (ซึ่งโดยปกติจะรับประกันการจัดหาเงินทุนจนกว่าจะแล้วเสร็จ) แม้ว่าจะไม่ชัดเจนว่าเป็นเพราะโครงการ สถานะได้รับการรับรอง บางคนเห็นว่าการระงับข้อพิพาทที่เสนอล่าสุดเป็นการตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงนโยบายส่วนกลาง เนื่องจากเป็นเส้นทางไปสู่การก่อสร้างให้เสร็จแทนที่จะปล่อยให้โครงการแขวนอยู่
ปัญหาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังส่งผลต่อการเงินของรัฐบาลท้องถิ่น ซึ่งครั้งหนึ่งเคยสร้างรายได้จำนวนมากจากการขายที่ดินให้กับนักพัฒนา
ในบรรดาเมืองที่มีรายได้สูงของจีน เทียนจินมีระดับหนี้สูงที่สุดแห่งหนึ่งเมื่อเทียบกับ GDPตามการจัดอันดับของ S&P Global Ratings
สำหรับ หลายๆ ครัวเรือน อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นความมั่งคั่งส่วนใหญ่ ซึ่งมักเป็นผลจากการที่ปู่ย่าตายายและญาติๆ ร่วมกันเก็บเงินออม
ผู้ซื้อบ้านรายหนึ่งทุ่มเงิน 190,000 หยวนในการซื้ออพาร์ทเมนต์สองห้องนอนขนาด 90 ตารางเมตรในราคา 700,000 หยวนในอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์เทียนจินที่ยังสร้างไม่เสร็จ
นั่นคือ การประหยัดเงินได้หลายปี รายได้เฉลี่ยต่อหัวของประชากรในกรุงปักกิ่งในปี 2566 อยู่ที่88,650 หยวน (ราว 1,200,000 บาท ) และ51,271 หยวน (ราว 1,300,000 บาท)ในเมืองเทียนจิน ซึ่งสะท้อนถึงค่าครองชีพที่ต่ำกว่ามาก
'เราไม่มีเงินมากขนาดนั้น' ผู้ซื้อบอกกับ CNBC 'ถ้าเรามีเงินเพียงพอ เราก็จะซื้อที่ปักกิ่ง'
